房企上半年成绩单成了最受关注的话题之一,中南建设一直不温不火,还稳得住吗

日期:2020-07-28 20:25:50   来源:互联网   编辑:小优   阅读人数:56
第一波吃螃蟹的都是勇者,对于今年的房企而言,尤其是。据杠杆游戏不完全统计,披露2020年半年度业绩预告的房企已经有30多家。滑铁卢的占多数,如招商蛇口,净利润同比下降83.67%至79.59%;大悦城

房企上半年成绩单成了最受关注的话题之一,中南建设一直不温不火,还稳得住吗(图1)

第一波吃螃蟹的都是勇者,对于今年的房企而言,尤其是。

据杠杆游戏不完全统计,披露2020年半年度业绩预告的房企已经有30多家。滑铁卢的占多数,如招商蛇口,净利润同比下降83.67%至79.59%;大悦城,归属上市公司股东的净利润同比下降76%至65%;更夸张的泛海控股,下降135%至117%,以及-1000%+、-3000%+、-5000%+的“大佬们”…

其中预增的公司少得可怜,占比不到30%。且大都与出售资产或收购盈利能力较强的物业板块有关。中南建设算是个例外,公告里明确表示了,业绩增长是由于“实际业务结算规模增加”

房企上半年成绩单成了最受关注的话题之一,中南建设一直不温不火,还稳得住吗(图2)

但实际上,仔细研究杆友会发现,中南建设上半年的日子也并没有更好过。今天杠杆游戏就以其为例,看看如今的房企生存境况。

1、盈利预增背后,短债压顶

中南建设的公告称,2020年1-6月归属于上市公司股东的净利润为19.68-22.31亿元,比上年1-6月的13.12亿元,增长了大概50%-70%。2019年,这一增幅的数字为约41%。

房企上半年成绩单成了最受关注的话题之一,中南建设一直不温不火,还稳得住吗(图3)

从利润增速指标来看,中南建设似乎没有受到黑天鹅的影响太大。

其他核心指标情况如何?杠杆游戏看到,根据该公司的经营情况公告,上半年实现面积609.2万方,同比下降了5.7%;额813.7亿,同比增长0.2%。

值得注意的是,在这几年房地产深度调整期,中南建设上升速度之快让人惊讶。公开数据显示,2016年,中南建设的额为502亿元,位列第22名。2019年,中南建设的金额达到1980.2亿元,3年规模翻了接近4倍,名次上升到第17。

今年6月底,克而瑞研究中心发布的《2020年1-6月中国房地产企业TOP200榜单》显示,上半年中南建设旗下中南置地实现全口径预售金额合计819.6亿元,位列18名,比去年名次略有下滑。

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但你懂的,速度从来都是一把双刃剑,今年详细的半年报还没出,先看看中南建设2019年报披露的数据:

最能反映企业经营情况的经营活动流方面,2019年,中南经营活动产生的流量净额81.96亿元,2018年为194.32亿元,下降57.82%。

负债方面,中南建设有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债235.6亿元。

2019年末,该公司及等价物余额161.68亿元。中南使用受到限制的货币资金共计92.41亿元,受限资金包括保证金、定期存单等。

本来流就无法覆盖1年内到期的流动负债,且大量无法自由使用,如何解决随时到期的债务呢?综上看,杠杆游戏认为,2020年,中南的短债压力不小。

2019年其总负债率90.77%,处在高位。尤其是净资产负债率,虽然同比下降25.56个百分点,依旧高达165.95%。

2、奇怪的净利、频繁的担保

将时间线拉长,杆友会发现,中南建设真是家比较奇怪的公司。如东方财富总结的数据显示,这些年来,中南建设的营业收入也不少,都是几百亿级别。但落到净利润上,就显得有些“落魄”

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如上图,2011年,中南建设的营业总收入为123亿,归属净利润为9.32亿、扣非净利润9.41亿;到了2017年,营业收入已经翻倍到306亿,归属净利润和扣非净利润却下降到6.87亿、1.1亿。

基本每股收益也从2011年的0.8元降到了2017年的0.1元。体量变大了,利润都去哪了?

这一情况从2018年开始才有所好转,不过基本每股收益增幅相比2011年,还是不太明显。

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上图可以看到,盈利质量方面,中南建设一直不温不火,流近三年则持续走低,资产负债率长期处于高位。

从净负债率来观察的话,中南建设2018年年末净负债率为191.52%, 这已经是较上一年下降超过40个百分点的数据,2019年也降了,如上面杠杆游戏提到的165.95%。

这样的净负债率是以中南建设账面货币资金为依据,要知道,其还有大量是受限的,如果将其扣除净负债率将更高。

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财务承压的另一个标志就是频繁担保。

公开数据显示,2016年以来,中南建设的担保余额持续大幅增长,2016年到2019年,这一数字分别为40.76亿、263.81亿、396.98亿和663.86亿,占期末归母净资产比例分别为30.06%、187.73%、228.17%和309.65%。

2019年5月7日,中南建设还曾因为财务资助披露问题,收到深交所函。而其提供担保的多家企业都曾多次被部门处罚。

今年中南置地也没闲着,继续高频担保。杠杆游戏不完全统计,仅1个月内,中南建设就为旗下15家子公司提供了借贷担保。

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6月17日,其为四家子公司7.08亿元贷款提供担保;6月28日,为四家公司13.7亿元融资提供担保;7月3日,为两家子公司4.99亿元融资提供担保;7月9日晚间,为三家公司4.82亿元融资提供担保。

就在其发布业绩预增公告的第二天,中南建设就发布了“关于为东阳金色港湾等公司提供担保的进展公告”

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3、“2000亿”阵痛

听到中南建设这个名字,估计很多杆友会以为是其实一家湖南的公司。实际上,这是一家江苏的公司。董事长陈锦石,1962年出生于江苏南通市海门县常乐镇的一个农民家庭,和杠杆游戏的父亲差不多年纪。

该集团旗下主要有三大业务类型:房地产、建筑施工、酒店及其他。在城市投资布局上,中南聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集型的核心城市,目前已经进驻北京、青岛、西安、成都、上海、南京、苏州、南通、深圳等100多个城市。

2020年对中南建设来说尤为关键,因为事关能否进入房企“2000亿俱乐部”据此前年报披露,中南建设全年目标2254.6亿,如此来看,上半年仅完成了年度目标的36.09%。如果下半年没有其他黑天鹅,要完成全年目标依然得加点油。

和其他房企今年的谨慎不同,黑天鹅似乎不影响中南建设继续砸重金拿地。

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数据显示,2020上半年,中南建设新增建面701.1万平米,同比增65.5%;拿地额占比额达38.3%,较上年的26.1%提升12.2个百分点;拿地面积占比面积 115.1%,较上62.8%,提高52.3个百分点。

价格方面,中南建设也毫不手软。如6月底,温州某地块,溢价率40.17%。更狠的是6月初的江苏某地块,拿地溢价率高达138.96%。

本文相关词条概念解析:

成绩单

《成绩单》是安德鲁·克莱门斯(AndrewClements)作品,吴梅瑛翻译,唐唐绘画。

担保

担保是指法律为确保特定的债权人实现债权,以债务人或第三人的信用或者特定财产来督促债务人履行债务的制度。担保法上的担保,又称债权担保、债的担保、债务担保,是个总括的概念,内涵丰富,外延极广。它是一种承诺,是对担保人和被担保人行为的一种约束。担保一般发生在经济行为中,如被担保人到时不履行承诺,一般由担保人代被担保人先行履行承诺。担保一般有口头担保和书面担保。民法上指为保障债权实现而采取的保证、抵押等行为。如甲向银行借款,乙为甲提供担保,保证在规定期内甲履行还款义务,一旦甲不履行义务时,乙予以履行。刑事诉讼法上的担保则是为取保候审、保外就医等提供一定的保证。

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